Responsabilité du syndic de copropriété : assurance, travaux et contentieux

Gestion immobilière : contentieux et assurance

Parmi les différentes responsabilités du syndicat d’un bien immobilier (maison, appartement), il peut aussi servir de négociateur en cas de contentieux entre copropriétaires. Possédant des compétences judicaires, il peut aisément trouver des solutions à différentes formes de litiges. Toutefois, il est à noter que le syndic lui-même n’est pas à l’abri de litige. Il faut savoir que le syndic est soumis à une obligation de moyens et non de résultat. De ce fait, il arrive que certains syndics négligent les missions. Si c’est le cas, la copropriété va lancer une action collective qui peut se régler en interne. S’il n’y a aucune solution, les copropriétaires peuvent mener une action en justice auprès du Tribunal de grande instance. Il faut disposer de preuve qui associe la faute de gestion et le préjudice. Cela se termine généralement par un dédommagement financier et un changement de syndic.

C’est pour éviter ce type de situation que le syndic doit prendre proposer une assurance responsabilité civile. Il s’agit là d’un critère de choix très important pour les copropriétés afin de savoir quel syndic peut s’occuper de la gestion de l’immeuble. D’ailleurs, elle est obligatoire à tous les syndics qui exercent en tant que professionnelle. Cette assurance permet de garantir les préjudices matériels et immatériels faits à la copropriété. Il est donc possible de faire intervenir cette assurance en cas de non-respect éventuel des tâches confiées par la copropriété. Cette assurance responsabilité civile permet de couvrir les frais engagés au tribunal. Elle permet aussi de payer la somme engagée par la copropriétaire pour disposer d’un dédommagement.

Le syndic et les travaux

S’occupant de l’entretien du bien immobilier, le syndic peut faire entreprendre les travaux pour la conservation de l’immeuble. Normalement, il faut soumettre cette proposition à l’Assemblée Générale qui peut se prononcer en faveur ou contre ces travaux. Si les travaux sont jugés urgents et indispensables, il n’y a pas besoins d’attendre la décision de l’Assemblée Générale. En effet, selon la loi, le syndic de copropriété est habilité à prendre cette décision afin d’assurer la sauvegarde de l’immeuble. La notion d’urgence dépend des circonstances, c’est au syndic de se prononcer en tant que juge. Mais cette décision n’est pas sans risque dans la mesure où le caractère « urgent » n’est pas évident pour les copropriétaires.

Parmi les travaux considérés comme urgents et indispensables, il y a : la remise en état de canalisations crevées, la réparation ou le remplacement d’une chaudière et l’étanchéité d’une terrasse. Pour les travaux de grande envergure, le syndic doit obligatoirement remettre aux copropriétaires des informations complètes (éléments techniques et financiers) pour choisir l’entreprise de construction.

En revanche, pour les travaux d’entretien courants à faible coût, le syndic peut se contenter de soumettre 1 ou 2 devis aux copropriétaires. À noter que pour les grands travaux, il faut impérativement que le syndic soit souscrit à une assurance dommage-ouvrage. Cette assurance est nécessaire pour des travaux tels que l’étanchéité, soit les travaux relevant de la garantie décennale. En d’autres mots, c’est une garantie qui prend en compte toutes les réparations de malfaçons importantes pour 10 ans.