Tout savoir pour votre premier investissement locatif meublé

Rédigé par Stéphanie - - Aucun commentaire

Si vous vous lancez dans la location meublée, soyez vigilant avant de signer tout contrat. Bien que ce soit une affaire très intéressante, mieux vaut comprendre certaines règles d’usage.


Des règles particulières pour louer un bien meublé

Un bien meublé est un logement destiné pour la location et qui est déjà équipé de meubles pour permettre à son occupant de vivre dans le besoin. Contrairement à la location nue qui fait l’objet d’une réglementation stricte, la location meublée est peu contraignante pour le bailleur.

 

La loi lui impose bien de respecter certaines règles lorsqu’il loue habituellement plus de quatre logements de cette nature mais, hormis ce cas, il dispose d’une grande liberté pour établir les conditions de la location. Et ce sont alors les règles souples sur le contrat de louage qui s’appliquent.

Demandez un bail écrit

Conséquence logique : pour asseoir ses droits et limiter les risques de litige, le propriétaire doit toujours établir un bail écrit, même si ce n’est pas obligatoire, et à en lire attentivement les clauses pour éviter des malentendus.

Certaines mentions sont en effet à examiner tout particulièrement par les deux parties :

- La description du logement : ce dernier doit comporter suffisamment de meubles et objets mobiliers pour permettre au locataire de vivre normalement avec leurs effets personnels. À défaut, le bail pourrait être requalifié par le juge, et soumis aux dispositions de la loi, plus la protection du locataire.

- La durée de la location : lorsqu’il est établi pour une durée indéterminée, le bail prend fin à l’expiration du terme fixé dans le contrat sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Cependant, veillez à ce que le contrat comporte une clause de résiliation anticipée, faute de quoi, vous pouvez saisir le locataire pour toute la durée du bail. Plus rarement, le contrat est établi pour une durée indéterminée ; dans ce cas, vous comme le locataire peuvent y mettre fin à tout moment, en respectant le préavis fixé dans le contrat.

Les autres clauses du contrat de bail

D’autres articles doivent figurer dans le contrat tel que le montant du loyer et des charges, et la fixation du dépôt de garantie.

- Il faut préciser le montant du loyer, s’il est payable d’avance ou à terme échu, et si besoin de rajouter une clause d’indexation. En général, une augmentation ne doit pas se faire en cours de bail, mais en cas de fluctuation économique, il y a lieu de réviser les loyers. Concernant les charges locatives, prévoyez le versement de provisions avec des régularisations périodiques sur présentation de justificatifs à l’évaluation forfaitaire, source de litiges.

- Le montant du dépôt de garantie destiné à protéger le bailleur en cas d’impayés ou de dégradations, il est généralement égal à deux mois de loyer sans les charges, mais peut être plus important si le logement est très confortablement meublé. Pour prévenir tout abus, faites préciser dans le contrat ses modalités de restitution en fin de bail (par exemple, dans les deux mois suivant la remise des clés).

- Les modalités de résiliation : le contrat peut prévoir des délais de préavis à respecter, et des formes particulières (lettre recommandée avec AR ou signification d’huissier) à bien connaître.

Dans le contrat, le bailleur peut insérer des clauses lui permettant d’obtenir la résiliation du bail par le juge en cas de non-paiement du locataire. Ou bien, si le propriétaire n’a pas souscrit de contrat d’assurance garantissant la responsabilité civile en cas de sinistre.

Réclamez un état des lieux

Bien que cela ne soit pas obligatoire, vous avez intérêt à faire figurer en annexe au contrat un état des lieux, ainsi qu’un inventaire du mobilier. Avant de signer les documents, mentionnez tous les défauts relatifs au logement et objets le garnissant. Cette précaution donnera droit à des réparations, pour des dommages existants.

 

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